政府关门也阻止不了房屋数据严重恶化。根据加州住房研究和分析公司John Burns
Real Estate
Consulting编制的数据,12月新屋销售量较2017年12月下降18%。  由于部分政府关门,11月和12月的官方房屋销售数据无法公布。  根据JBRC分析师的数据,11月销售额也年减19%。该公司对负责超过3500个新建社区的当地建商进行373个市场评级,估计占全美新屋销售额的16%。JBRC的数据与政府的数据相去不远。  由于房贷利率在去年秋季初大幅上升,新房销售受到冲击,给过去两年价格过热的房市带来了进一步的压力。  JBRC
CEO伯恩斯(John
Burns)说,”我认为房贷利率高于4.5%会造成双重打击。””它让首购族望之却步,他们对无法负担感到非常失望;也对换屋族犹豫不决,因为他们现有的房贷利率低得多。”  这些数字证实了7日部分全美最大建商在季报中揭露的现况:由于房贷利率上升和负担能力减弱,房产市场在秋季大幅放缓。  迈阿密建商Lennar董事长米勒(Stuart
Miller)指出,”从第3季开始,我们就已明确表达,过去几年的售价上涨得太快。现在,当联准会快速升息时,转化为房贷利率,它确实是房价的最大冲击因素之一。”  根据JBRC数据,加州的新屋因价格最高,销售下降最为严重。加州北部的销售额年减40%,南加州下降49%。房价较便宜的中西部地区销售额仅下降5%。  加州的数据符合美国最大的豪宅建商Toll
Brothers的最新财报获利数据。据报导,加州新订单下降了39%。  Toll
Brothers CEO伊尔利(Douglas
Yearley)表示,”11月的市场进一步走软,我们将这归因于利率上升的累积影响以及房市放缓的报告公布后对买家情绪的影响。””这种消费者行为类似2013年底,当时在市场恢复成长动能前,利率的快速上升暂时展延了买家的需求。”  根据JBRC调查,虽然11月和12月的买家流量与往年相比较低,但自8月以来一直保持稳定。住房需求仍然很高。房贷利率确实在12月回落,Lennar等建商指出,参观样品屋的买家流量出现成长,但并未签约。  伯恩斯说:”我希望利率走低可以提供一些协助,但实际上并没有带来显着的复甦。”  在JBRC调查中不到四分之一的建商表示他们降价促销,这可能有助于在西雅图和波特兰这些出现泡沫市场的销售。然而,与一年前相比,订单取消率上扬,主要集中在首购族。  他们的取消率为18%,相比之下,换屋族的取消率为14%,豪宅交易取消率则为11%。后者比率高于一年前,可能与年底股市的剧烈动盪有关。

美国政府关门导致商务部统计的官方新屋销售数据延迟发布,素来较为准确的行业机构JBRC发现,12月美国新屋销售或同比下跌18%,11月也是双位数跌幅19%,房贷利率走高和房价过高令美国热点楼市持续降温。美国联邦政府部门即将结束第21天,并创造历史最长纪录。在此期间,美国商务部关闭了人口普查局和经济分析局,令11月和12月的美国住房销售数据延迟发布。分析师和经济学家们开始将目光转向“替代性数据”,例如位于加州的住房研究和分析机构JBRC在周五发布了12月的新屋销售统计,进一步验证了美国房市、特别是以前的火热市场正在降温。据JBRC统计,12月美国新屋销售或同比下跌18%,惨烈程度与11月的同比深跌19%不相上下。JBRC参考了373个当地建筑商参与的市场排名,涵盖了至少3500个新建的住宅小区,约占美国官方统计新屋销售范围的16%。财经媒体CNBC表示,JBRC的数据基本与政府数据紧密贴合。该机构CEO
John
Burns表示,住宅抵押贷款从2018年秋天开始快速抬升,外加房价在过去两年大幅走高,进一步令美国楼市承压:“我认为超过4.5%的房贷利率都对楼市不利。房价过高叠加利率走高,加重了入门级首次买家的失望情绪,因为他们越来越买不起房。想换房的有房一族也不敢轻举妄动,因为他们当年的房贷利率比现在低得多。”JBRC的统计还显示,去年底美国加州的新屋销售跌幅最深,当地价格在美国也属于最高之列。12月北加的新屋销售同比下跌了40%,南加同比下跌了49%;而房价向来更便宜的美国中西部地区,当月新屋销售同比下跌了5%。大约1/4的问卷受访建筑商表示当月进行了降价,可能有助于西雅图和俄勒冈州等西北部地区的新屋销售,但各档买家的取消签约率也同比提升了。12月,入门级首次买家取消新屋购买签约的比例最高,为18%,换房的升级买家取消比例为14%;高档住宅买家取消比例为11%,但他们的取消率高于2017年,Burns认为,可能是由于去年底美股深跌打击了高端买家的情绪。虽然没有官方数据作为参考,财经媒体CNBC尝试从美国大型住宅建筑商的最新财报中寻找证据,结果发现与JBRC得出楼市放缓的结论相符:美国莱纳房屋公司Lennar的董事长Stuart
Miller表示,从去年三季度开始,房价高涨多年,结合利率走高推升房贷利率,造成了楼市剧烈震动。美国最大的高档住宅建筑商Toll
Brothers季报显示,加州订单在2018年四季度同比下跌39%,符合JBRC的统计趋势。其CEO
Douglas
Yearley表示,11月见证了美国楼市进一步走软,主要由于利率抬升,以及此前有关楼市放缓的报道影响了购买情绪。类似的消费者行为变化在2013年晚期也曾出现,当时快速抬升的利率临时影响了买房需求。不过JBRC的统计和各大型住宅建筑商的财报都显示出,美国对住房的需求依旧保持高涨。主要新屋建筑商都汇报了12月参观样板房的买家客流量上涨,主要由于12月时美国按揭利率从5%的高位下降。不过11月和12月整体的买家客流量呈下滑趋势,房贷利率下降没有刺激需求显着复苏。华尔街见闻曾提到,美国政府去年11月底发布的数据显示,10月新屋销售年化总数为54.4万户,环比下跌8.9%,不及市场预期的环比上涨4%;同比大跌12%,创2011年4月以来最大同比跌幅。美国新屋销售已经连续第七个月低于市场预期。全美房屋建筑商协会(NAHB)的统计也显示,11月美国住宅建筑商信心大跌8个点至60,创2016年8月以来新低。NAHB主席Randy
Noel称,“对利率和房价上涨的担忧,令新屋需求出现停滞。”虽然12月下旬发布的美国11月新屋开工终止两连跌、营建许可环比大增,但11月新增的住宅几乎都是公寓,独栋住宅的数量下降。路透社评论称,独栋房屋建设跌至一年半新低,暗示楼市疲弱加剧,可能波及更广泛的经济领域,预计第四季度住房建设投资将再次下降。

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